Elías inmobiliaria

 

Reforma fiscal: varapalo fiscal a la vivienda usada.


Con el anuncio de la última reforma fiscal por parte del Gobierno se inicia una carrera por vender antes de fin de año.

El 31 de diciembre de 2014 no va a ser un fin de año más para aquellas personas con bienes inmuebles en venta, pues la diferencia en la factura fiscal entre vender este año o en 2015 puede ser de varios miles de euros con la entrada en vigor de la nueva normativa.

La última reforma fiscal planteada por el Gobierno esconde un importante varapalo para las ventas de inmuebles usados. Si bien a partir de 2015 se reduce el tipo impositivo al que deben tributar las plusvalías inmobiliarias, esta concesión se combina con la restricción de beneficios fiscales que hasta ahora venían corrigiendo y minorando esa ganancia declarada. Ante estos cambios es muy recomendable para los propietarios sacar ya la calculadora y estimar el impacto que les supondrán los cambios del IRPF para evitar sorpresas desagradables.

¿Qué ventajas fiscales se aplicaban a las plusvalías inmobiliarias antes de la reforma?

La transmisión de un bien inmueble va a generar una pérdida/ganancia patrimonial por la que el vendedor tendrá que tributar en el IRPF. La normativa del IRPF contemplaba hasta el momento la aplicación de dos coeficientes destinados a corregir la plusvalía patrimonial derivada de estas transmisiones y que permitían rebajar notablemente los impuestos a pagar: los coeficientes de actualización y abatimiento. Sin embargo, la última reforma actúa sobre esos coeficientes provocando que la factura fiscal de estas ventas se dispare a partir de 2015.

- Los coeficientes de actualización (aplicables sólo en plusvalías inmobiliarias) se conciben por la necesidad de corregir la plusvalía por el efecto de la inflación, intentando eliminar el componente monetario de la misma para considerar únicamente lo que sería ganancia real.

- Los coeficientes de abatimiento, introducidos en 1992 y congelados en 2006 (aplicables a cualquier ganancia patrimonial), permiten en el caso de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 reducir la plusvalía generada entre la fecha de compra de la vivienda y el 19 de enero de 2006.

¿Cuál es la situación fiscal a partir del 1 de enero?

En un primer momento la reforma fiscal que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2015 incluía la supresión de ambos coeficientes. Finalmente el Gobierno ha cedido a las presiones y el golpe fiscal será menor, pues se suprimen los coeficientes de actualización, pero se mantienen los de abatimiento aunque limitados a ventas inferiores a 400.000€.

De esta forma, a partir del próximo 1 de enero no se tendrá ya en cuenta el efecto de la inflación a la hora de calcular la ganancia patrimonial en operaciones inmobiliarias. Sin embargo, aquellas personas que adquirieron el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994 podrán seguir aplicando los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000€.

¿Qué ocurre con los tipos impositivos?

En lo que respecta al tipo de gravamen las novedades son más alentadoras. Las plusvalías inmobiliarias tributan en el tramo del ahorro del IRPF, cuyos tipos reduce la reforma tributaria progresivamente partir de 2015.

Las siguientes tablas muestran la modificación de los tramos del IRPF y el tipo de gravamen de la renta de ahorro frente a los valores vigentes actualmente:

tabla tipos impositivos

¿Se mantienen las exenciones?

Otra buena noticia es que tras esta última reforma se sigue manteniendo la exención fiscal de tributar por la plusvalía inmobiliaria obtenida para los mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual y para el conjunto de los contribuyentes que reinviertan la ganancia en la adquisición de otra vivienda. 

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