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¿Qué implica vivir en una comunidad?: deberes de los comuneros.


La vida en una comunidad de propietarios obliga a encontrar un necesario equilibrio entre propiedad privada y común, cada propietario no puede actuar libremente, sino que en determinadas cuestiones va a estar limitado por las normas de la comunidad.

¿Pero sabemos que obligaciones nos supone formar parte de una comunidad de propietarios? Los deberes del comunero no se terminan con el pago de la cuota, sino que está sometido a otras normas. Repasamos los deberes de los comuneros prestando especial atención a aquellos que más frecuentemente son origen de disputas.

¿Qué deberes económicos tienen los comuneros?

- La principal obligación que se deriva de la vida en una comunidad de propietarios tiene carácter económico y es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título de constitución o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Con respecto a esta obligación de pago de la cuota, recordar varios matices:

1. El incumplimiento de esta obligación supondrá para el comunero moroso la privación del derecho a voto en las juntas de propietarios, apartándolo por lo tanto de la toma de decisiones relacionadas con la comunidad.

2. En caso de transmisión de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, el adquirente responderá con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar os que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

3. En caso de inmueble objeto de alquiler las cuotas adeudadas deberán reclamarse en todo caso al propietario, no al inquilino. La única persona obligada al pago de las cuotas frente a la comunidad es el propietario de la vivienda, pues es con él con quien se tiene la relación jurídica de la que deriva esa obligación. Hay que separar claramente los dos planos de relaciones que se encuentran en esta cuestión: la relación comunidad de propietarios-comunero y la relación propietario-inquilino. Como parte de la relación comunidad-comunero le corresponde en todo caso al propietario del inmueble a título personal la obligación de pagar los gastos de la comunidad, de forma que deberá ser el propio propietario el que reclame estas cuotas a su inquilino en el contexto de la relación contractual existente entre ellos de la que se derive para el inquilino la obligación de asumir las cuotas de la comunidad.

- Por otra parte, el comunero tiene la obligación de contribuir con arreglo también a su respectiva cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado por una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario. 

El conflicto que puede surgir en este sentido es si en caso de venta del inmueble en régimen de propiedad horizontal podría reclamarse a la comunidad la devolución de la parte correspondiente del fondo de reserva. La respuesta es no, la aportación que los comuneros hacen para dotar el fondo de reserva no puede reintegrarse por el hecho de que la vivienda se venda a un nuevo propietario, el fondo de reserva corresponde a todos los efectos a la comunidad.

¿Qué obligaciones de notificación supone formar parte de una comunidad?

El hecho de formar parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal va a obligar a los comuneros a comunicar ciertas cuestiones a la comunidad. Fundamentalmente en tres casos:

- Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Sin embargo, al margen de estas opciones, si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla por los medios anteriores, se entendería realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

- Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repercutir sobre este. Esto no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

- El propietario de cada piso o local antes de iniciar cualquier obra en su propiedad deberá informar de ellas al representante de la comunidad, si bien el incumplimiento de esta obligación no acarrea sanción alguna, lo cual hace que se desprecie en la práctica cotidiana.

 ¿Está obligado el comunero a permitir el paso por su propiedad cuando la comunidad lo necesite? 

Este es otro importante origen de conflictos en las comunidades, pues supone abrir las puertas de nuestra propiedad privada a la comunidad. Ahora bien, la ley obliga a todos los propietarios a dejar pasar por sus viviendas en cuanto fuese preciso para el beneficio comunitario.

Del mismo modo, el comunero deberá consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados por la comunidad, teniendo derecho a que la propia comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

¿Qué deberes tiene el comunero con respecto a las instalaciones de la comunidad?

El hecho de vivir en una comunidad de propietarios supone la obligación de respetar tanto a los demás comuneros como a los elementos comunes del inmueble.

La regla general es que dentro de cada vivienda cada cual puede hacer en principio lo que le parezca más conveniente, como se deriva del derecho de propiedad que tiene sobre la misma. Ahora bien, este derecho está sujeto a limitaciones que impone el respeto al derecho ajeno, de forma que no se podrá actuar sobre la propia vivienda en cuanto las consecuencias de lo que se haga afecten negativamente a los elementos comunes del edificio o a los demás comuneros. De esta forma, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietario.

Así, los comuneros deberán en todo caso respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Del mismo modo, serán responsables de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

 

 

 

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