Elías inmobiliaria

 

Obras en la comunidad de propietarios: obras necesarias y obras de mejora.


No todas las obras que se realizan en las comunidades tienen la misma consideración y consecuencias para los propietarios.

¿Qué diferencias establece la normativa?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece una diferencia fundamental entre las obras consideradas necesarias en una comunidad de propietarios y las que tienen la consideración de obras de mejora. El tratamiento de unas y otras va a ser muy diferente.

¿Qué ocurre con las obras consideradas necesarias?

En este caso estamos hablando de obras que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios para llevarse a cabo, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios. En relación con esto último, en el caso de obras que vengan impuestas por las Administraciones Publicas los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las mismas responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

Todos los propietarios están obligados a pagar la cuota que la comunidad establezca para el pago de los gastos que se deriven de las obras necesarias.

¿Qué trabajos tienen la consideración de obra necesaria?

El concepto de obra necesaria en una comunidad de propietarios viene definido en el artículo 10 de la LPH:

- Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración como parte del deber legal de conservación.

- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

- La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

- La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

- Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

¿Qué ocurre con las obras de mejora?

Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble. Estas mejoras deberán ser valoradas y aprobadas por la junta de propietarios de acuerdo con la mayoría exigida en cada caso.

¿Deben participar todos los propietarios de la financiación de las obras no necesarias?

Hay obligación de pagar las obras necesarias para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, pero no otro tipo de mejoras no necesarias. De esta forma, puede darse la circunstancia de que haya propietarios que se opongan a estas mejoras y que no participen del pago de las mismas, aunque no se les pudiera privar de beneficiarse de la mejora en cuestión.

De esta forma, cuando con la mayoría correspondiente se adopten válidamente por la junta acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble no exigibles, cuyos gastos asociados superen el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino que no esté conforme no resultará obligado a correr con su parte del gasto ni se modificará su cuota, incluso repetimos en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Ahora bien, si estos propietarios desean, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la mejora, habrán de abonar en todo caso su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

¿Qué ocurre cuando hay discrepancias sobre si son obras necesarias o de mejora?

Este diferente tratamiento de unas y otras supone que en muchas ocasiones surjan discusiones en la junta sobre el carácter necesario o de mejora de la de las obras que acomete la comunidad.

En caso de discrepancia sobre esta naturaleza de las obras a realizar, resolverá lo procedente la junta de propietarios. A la vista de la decisión de la junta también podrán los interesados solicitar el arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

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