Elías inmobiliaria

 

Obligaciones del arrendador: el depósito de la fianza.


En los contratos de alquiler es obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico, la cual deberá además depositarse por el arrendador en la Xunta de Galicia.

Existe un gran desconocimiento entre los arrendadores de esta obligación de depósito, pero como ocurre con cualquier otra norma, su desconocimiento no exime de su cumplimiento y por lo tanto no protege frente a las posibles sanciones por incumplimiento. 

¿En qué consiste esta obligación?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establecía ya la obligatoriedad de la prestación de fianza en los alquileres de vivienda y en los alquileres para uso distinto del de vivienda, con vistas a cubrir en cierto modo los posibles impagos o desperfectos en los inmuebles arrendados. Desde el año 2008 es obligatorio el depósito en la Xunta de Galicia (en concreto en el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo) de cualquier fianza que se establezca en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a uso distinto de vivienda, así como las fianzas que por cualquier concepto se le exijan a las personas abonadas a suministros o servicios en la formalización de contratos que afecten a las viviendas y demás fincas urbanas.

¿A quién afecta la obligación de depósito?

La obligación de depósitar la fianza recae sobre la parte perceptora de la misma, en concreto:

- Las personas arrendadoras o subarrendadoras de fincas urbanas (ya sea arrendamientos de vivienda o para uso distinto del de vivienda) deberán depositar en el Instituto Gallego de Vivienda y Suelo (IGVS) las fianzas en metálico y sus correspondientes actualizaciones, las hayan o no percibido de los arrendatarios o arrendatarias.

- Asimismo, las empresas, entidades o administraciones públicas que presten suministros o servicios deberán también depositar las fianzas que por cualquier concepto exijan a los abonados en la formalización de contratos que afecten a las viviendas y demás fincas urbanas.

Ahora bien, existen ciertas excepciones a esta obligación de depositar la fianza:

- Se exceptúan de la obligación del depósito de fianza los arrendamientos de fincas urbanas en las que figure como arrendataria cualquiera de las administraciones públicas, así como los organismos autónomos, entidades de derecho público y los demás entes públicos dependientes de las mismas, cuando la renta sea satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

- Los arrendamientos de temporada de duración igual o inferior a un mes.

¿Cuál debe ser la cuantía del depósito? ¿En qué plazo debe realizarse?

La cuantía de la fianza a exigir y depositar varía dependiendo del tipo de arrendamiento:

- Arrendamiento de vivienda de duración igual o superior a un año: una mensualidad completa de la renta de alquiler.

- Arrendamiento para uso distinto de vivienda: dos mensualidades completas de la renta del alquiler.

- Arrendamiento de vivienda de temporada de duración superior a un mes e inferior a un año: el importe de la fianza será la parte proporcional que corresponda de acuerdo con el siguiente cálculo:

En el caso de contratos por periodos mensuales: (dos mensualidades de renta x número de meses de duración)/doce meses.

En contratos por periodos diarios: (dos mensualidades de renta x número de días de duración)/365 días.

- En los supuestos de fianzas de suministros o servicios el importe será el exigido a las personas abonadas por la empresa suministradora.

En cuanto al plazo, el depósito de la fianza deberá realizarse en el plazo de un mes a contar desde la fecha de firma del contrato, con independencia de su entrada en vigor. De incumplirse la obligación de depósito se reclamará su importe incrementado en el interés legal hasta el momento en que se realice, sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan a mayores. En el supuesto de regularización de la demora en el ingreso de las fianzas de forma voluntaria y sin requerimiento previo por parte de la Administración no se impondrá sanción alguna, sin perjuicio del pago de los intereses correspondientes.

¿Cómo es el procedimiento para depositar la fianza?

El depósito de la fianza en el IGVS puede realizarse de forma presencial o telemática:

- Procedimiento telemático: el trámite de depósito de la fianza puede realizarse de forma muy sencilla a través de la página web del IGVS. Bastará con registrarse como nuevo usuario y cumplimentar los datos correspondientes al arrendamiento (datos de la persona arrendadora, datos del arrendador, datos del contrato y de la vivienda…), realizando después el correspondiente ingreso en las entidades bancarias que el IGVS tiene concertadas para tal fin.

- Procedimiento presencial: del mismo modo el depósito puede constituirse de forma presencial en las dependencias del IGVS (Santiago de Compostela, A Coruña, Ferrol, Lugo, Ourense, Pontevedra y Vigo) presentando debidamente cubierto el anexo correspondiente.

En la web del IGVS encontramos los anexos necesarios tanto para el depósito de las fianzas como para su cancelación, además del enlace y las instrucciones para la realización de la presentación por vía telemática. Una vez realizado el depósito, este podrá acreditarse mediante justificante emitido por el IGVS.

 ¿Cómo se cancela el depósito?

El depósito de la fianza se cancelará a solicitud del arrendador cuando se produzca la extinción del contrato de arrendamiento. La solicitud de cancelación podrá realizarse igualmente a través de la página web del IGVS o presencialmente en sus oficinas, aportando la siguiente documentación: original del contrato de alquiler para su comprobación por parte de la Administración, DNI del arrendador, documento acreditativo o declaración formal de la extinción de la relación contractual, justificante acreditativo del depósito de la fianza y certificado de la cuenta bancaria en la que se ha de ingresar la devolución de la fianza.

Presentada la solicitud de devolución de la fianza depositada y la documentación exigida se procederá a su reintegro mediante transferencia bancaria en la cuenta indicada por la persona solicitante en el plazo máximo de 20 días.

¿Es sancionable el incumplimiento de la obligación de depósito?

Las infracciones de esta obligación podrán ser sancionadas con multa de 300€ hasta 3.000€. Las multas impuestas por la Administración por no depositar las garantías suman ya más de 143.000€ desde el año 2011.

Cuando la infracción cometida sea no haber realizado el depósito de la fianza o de sus actualizaciones la multa será del doble de la fianza no depositada. En supuestos de regularización de la demora en el ingreso de las fianzas de forma voluntaria y sin requerimiento por parte de la Administración no se impondrá ninguna sanción, sin perjuicio del abono de los intereses legales por el tiempo en que se demorase el ingreso.

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