Elías inmobiliaria

 

LOS GARAJES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS


Como se regulan los garajes tanto dentro de una comunidad de propietarios como una subcomunidad de propietarios de garaje independiente a la comunidad general.

1.  COMO SE DEFINE UN GARAJE SEGÚN EL RÉGIMEN JURÍDICO DE LOS GARAJES.

Un garaje se define como una porción determinada de terreno, fuera de las vías públicas pero con acceso a ellas, al aire libre o dentro de una edificación, y cuya finalidad es el estacionamiento de vehículos automóviles.

El garaje debe adecuarse a su propio fin supone que deben tener las dimensiones necesarias para albergar automóviles de uso ordinario y la presencia de elementos superficiales accesorios que permitan maniobras, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas.

2. ZONAS DE ACCESO Y MANIOBRAS DE VEHÍCULOS.

El tituar del dominio o de uso de la plaza de aparcamiento está obligado, en todo caso, y cualquier que se a la modalidad en la que se configure la plaza a respetar y dejar libres para el paso a las zonas de acceso y maniobra de vehículos, pudiendo ejercitarse, en caso contrario, la acción de cesación prevista en al LPH.

Si se configuran las plazas de aparcamiento como finca independientes hace que elementos necesarios para el acceso, paso y maniobra de los vehículos deban someterse al mismo régimen que e portal, escaleras, ascensores y demás accesos a locales o viviendas, debiendo someterse las decisiones sobre todos ellos a la junta general de la comunidad. La jurisprudencia suele considerar los elementos comunes de acceso y maniobra dentro del aparcamiento como elementos comunes, pero  no de toda la comunidad, sino exclusivamente de los propietarios de plazas de aparcamiento, partiendo implícitamente de la existencia de una subcomunidad constituida por el aparcamiento dentro de la comunidad general. Los propietarios deben abstenerse de obstaculizar las zonas de paso y maniobra, de manera que se impida o dificulte el acceso por parte de los demás propietarios o terceros.

3. DISTINCIÓN ENTRE LOS TIPOS DE GARAJES CONSTRUIDOS.

Los garajes pueden diferenciarse por la prropiedad del suelo donde están construidos. Pueden ser los que están en suelo privadoy los que están en suelo público. También podemos diferenciarlos por el uso del aparcamiento donde los podemos distinguir en uso vinculado o accesorio o uso principal.

  • En el uso vinculado o acccesorio la licencia de edificación se condiciona en este caso a la existencia de un número mínimo de palazas de garaje.
  • En uso principal la licenca se concede bajo el condicionante específico de que el edificio se destine exclusivamente a aparcamientos. Dentro de este apartado podeos distinguir varios tipos de uso de garaje. a) Disuasorio: se pone a disposición de múltilples usuarios, siendo incompatible su explotación con la atribución de palazas de garaje a titulares permanentes. b) Rotatorio: El edificio se destina a la explotación de los garajes de modo rotatorio es decir cada plaza puede ser utilizadda por diferentes usuarios, contra el pago de una tarifa horaria. c) Residente:  Aloja exclusivamente los vehículos de edificios sitos en la zona en que se ubique.

3.1 Plaza de aparcamiento en suelo privado.

Los garajes en suelo privado son aquellos en llos que la propiedad del suelo pertenece a uno o varios propietarios de carácter privado. Suelen estar integrados en edificios en propiedad horizontal, siendo el títuo constitutivo de dichas propiedades horizontales, el lugar en el que se configura el régimen de aparcamiento, pudiendo recibir diversas configuraciones jurídicas:

  • Elemento privativo al que se le asigna una cuota de participación propia (única para todo el local). Lo más frecuente es que pertenezca a varios en comunidad. En este caso se constituye una comunidad especial sobre el local garaje y se configura mediante la atribución a cada entidad privativa de na participación indivisa en dicho local que lleva aparejada la atribución del uso exclusivo de una concreta palaza de aparcamiento.
  • Se constituye cada plaza como una finca independiente en régimen de propiedad horizontal.
  • Puede constituirse toda planta de aparcamiento como elemento  común del edificio. En  este caso, la comunidad suele regular el uso de ese elemento común mediante asignación a los propietarios de las distintas entidades privativas de derechos de uso exclusivo sobre los espacios que constituyen cada una de las plazas de aparcamiento.

4. GARAJE EN COMUNIDAD ORDINARIA.

El local destinado a garaje se atribuye a los propietarios mediante cuotas indivisas, determinadas como un porcentaje en la propiedad del local.

Este tipo de comunidad se regula po el Código civil y no por la LPH y ser rige por las normas libremente pactadas por las partes, y en su defecto por la normativa de la comunidad de bienes. Se ha de especificar la cuota de participación que corresponda a cada comunero a la hora de constituir la comunidad.

5. GARAJE COMO FINCA EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

Supone la consideración de cada plaza de garaje como finca independiente, entendiendo que se trata de un espacio suficientemente delimitado susceptible de aporvechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública. Constituye un régimen de propiedad horizontal, por lo que resultan de aplicación las normas de esta institución.

Han de determinarse los elementos comunes, tales como viales, rampas, escaleras de entrada y salida, etc...

Existen dos posibles regímenes a aplicar:

  • La integración tanto de los garajes en una única comunidad (bien porque constituyan un edificio separado o bien integrándose en la comunidad de los propietarios de viviendas y locales).  Adopta los acuerdos que afectan a la misma y todos sus integrantes deben contribuir a los gastos generales conforme a la cuota de participación que tenga asignada, salvo disposición estatutaria en contrario.
  • Constitución de dos subcomunidades separadas debido a los diferentes intereses que tienen los propietarios de viviendas y locales y los garajes, especialmente cuando hay propietarios de garajes que no lo son de viviendas en el mismo edificio. Cada subcomunidad tiene su ámbito de actuación propio, actuando conjuntamente para aquellos asuntos que afectan a ambas.

6. GARAJE COMO ANEJO DE UN PISO O LOCA.

Esta modalidad implica la configuración de cada plaza de garaje como anejo inseparable de un piso o local constituido en régimen de propiedad horizontal.

En este caso, la plaza de aparcamiento no asignada una cuota de participación propia, sino que se encuentra comprendida dentro de la cuota de participación que le corresponde al elemento privativo del que es anejo inseparable.

Si la plaza de garaje se configura según esta modalidad, solo puede ser enajenada, gravada o embargada junto con el piso o local del que es un anejo inseparable.

7. GARAJE COMO ELEMETO COMÚN

Puede configurarse el garaje como elemento común del inmueble en propiedad horizontal, por así preverlo al levantarse la construcción o por adoptarse posteriormente un acuerdo unánime. En este caso el garaje pertenece en copropiedad especial a todos los propietarios del inmueble, quienes deben acordar las normas de utilización de las plazas de aparcamiento, bien para el uso exclusivo de los propietarios del inmueble o bien para arrendar a terceros y obtener una rentabilidad que constituya a cubrir los gastos comunes.

La normativa aplicable ha de ser la LPH y, en su caso, las normas estatutarias y reglamentarias que puedan existir.

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