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Las juntas de la comunidad y su convocatoria.


La junta de propietarios es el órgano de decisión de la comunidad, en ella se plantean, debaten y resuelven todas las cuestiones relativas al funcionamiento de la misma.

Entendemos entonces el papel central de la junta de propietarios en la administración de una comunidad, pues sin ellas la comunidad queda paralizada; pero, ¿qué sabemos sobre la convocatoria de las mismas?

¿Cuándo debe convocarse la junta de propietarios?

Para dar respuesta a esta cuestión tenemos que distinguir primero entre los dos tipos de juntas de propietarios existentes: la ordinaria y la extraordinaria.

- Ordinaria: la junta de propietarios deberá reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas.

- Extraordinaria: se reunirán cuando lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación.

La convocatoria de las juntas deberá hacerla por lo tanto el presidente o, en su caso, los promotores de la reunión.

¿Qué contenido debe tener la convocatoria de la junta?

En dicha convocatoria deberán indicarse los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en que se celebrará (en primera y en segunda convocatoria) y una relación de los propietarios morosos.

- Lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria: si a la reunión de la junta no asistiesen en primera convocatoria la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación, se procedería a celebrar una segunda convocatoria de la misma ya sin sujeción a un quórum mínimo. La junta se celebraría en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en esa primera citación, pudiéndose celebrar el mismo día siempre que hubiese transcurrido media hora desde la anterior o en su defecto podría ser nuevamente convocada dentro de los 8 días naturales siguientes a la junta no celebrada, debiéndose notificar en este caso con una antelación mínima de 3 días.

- Relación de los propietarios morosos: la convocatoria incluirá asimismo una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, advirtiéndoles de la privación del derecho de voto si no subsanan su situación.

- Los asuntos a tratar (orden del día): este punto va a ser fundamental, pues la junta de propietarios no podrá adoptar acuerdos sobre asuntos que no estén incluidos en el orden del día de la convocatoria, bajo sanción de nulidad del acuerdo. Este punto responde a la necesidad de proteger los derechos de los propietarios, de forma que puedan conocer inequívocamente a través de la convocatoria los asuntos sobre los que va a tratar la junta.

La facultad general de establecer el orden del día en las juntas de propietarios le corresponde al presidente. Sin embargo, también se reconoce a cualquier propietario el derecho a pedir que la junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto, el interesado habrá de dirigir un escrito al presidente formulando esa petición especificando los asuntos que quiere que se traten. El presidente tendrá entonces que incluirlos en el orden del día de la siguiente junta que se celebre y la comunidad vendrá obligada a deliberar sobre el tema.

Es frecuente encontrar en las convocatorias un apartado dedicado a ruegos y preguntas, si bien, teniendo en cuenta lo que acabamos de señalar este carece de sentido, puesto que dentro de ese apartado no podría adoptarse ningún acuerdo. Los acuerdos adoptados en ruegos y preguntas no tienen ninguna validez, aunque para que sean considerados nulos es imprescindible que se impugnen debidamente, quedando convalidados si esto no ocurre.

¿Cóme debe notificarse la convocatoria a los propietarios?

En cuanto a los plazos que debe cumplir la convocatoria debe distinguirse una vez más entre la junta ordinaria y la extraordinaria. La citación para la junta ordinaria anual se hará al menos con seis días de antelación; mientras que en el caso de las extraordinarias no hay un plazo legal mínimo de antelación para la convocatoria, mientras que sea posible que esta llegue a conocimiento de todos los interesados.

Por otra parte, en lo relativo al domicilio al que debe enviarse la notificación de la convocatoria, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el domicilio para recibir citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad será el que cada vecino haya comunicado al secretario de la misma. En defecto de esta comunicación habrá de tenerse como domicilio para esos fines la propiedad que el vecino tenga en la comunidad. Asimismo, si intentada la notificación por los medios que acabamos de señalar esta no fuera posible, se entenderá realizada con la colocación de la correspondiente comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar de uso general igualmente visible.

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