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Impugnación de acuerdos en la comunidad de propietarios.


Puede ocurrir que en la junta de propietarios de nuestra comunidad se tomen decisiones con las que no estamos de acuerdo, pero, ¿sabemos cómo debemos proceder en caso de disconformidad con un acuerdo de la comunidad?

¿Pueden anularse los acuerdos adoptados en junta de propietarios?

La única forma de anular un acuerdo adoptado en junta de propietarios es su impugnación por la vía judicial, mediante la interposición en el juzgado de una demanda para que sea el juez el que se pronuncie por medio de sentencia sobre la validez o no del acuerdo impugnado.

Ahora bien, es importante recordar que los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son ejecutivos, de forma que la mera impugnación de los mismos no suspendería en principio su ejecución, pudiendo ser llevados a cabo igualmente por la comunidad mientras se resuelve sobre su validez. Únicamente se suspendería la ejecución de los acuerdos impugnados si el juez así lo dispone con carácter cautelar, a solicitud siempre del demandante y una vez oída la comunidad de propietarios.

¿Qué acuerdos se pueden impugnar?

No todos los acuerdos adoptados por la comunidad se pueden impugnar. Los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales únicamente en los siguientes supuestos:

- Cuando sean contrarios a la ley o los estatutos de la comunidad de propietarios (acuerdos adoptados sin constar en el orden del día, acuerdos adoptados sin las mayorías legales exigidas...).

- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios (la condonación de las deudas por cuotas de comunidad, la autorización de uso en exclusiva de un elemento común por uno o varios propietarios…).

- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho (una distribución abusiva de gastos en perjuicio de algún propietario, la denegación injustificada de determinada autorización solicitada por un vecino…).

¿Quién puede impugnar estos acuerdos?

No todos los propietarios están en disposición de poder impugnar los acuerdos adoptados en la junta. Según establece la LPH estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Una vez hemos recibido la convocatoria para la junta y teniendo ya conocimiento del orden del día a tratar en la misma, podemos decidir asistir a la junta o no hacerlo. Es importante conocer las consecuencias que esta decisión tiene en una posible impugnación posterior de los acuerdos adoptados en dicha junta.

- En el caso de los propietarios asistentes a la junta, va a ser imprescindible para que puedan impugnar el haber salvado su voto. Si se ha acudido a la junta, pero no se ha salvado el voto se cierra automáticamente la puerta a la impugnación judicial del acuerdo en cuestión.

¿Qué significa salvar el voto? “Salvar el voto” se entiende como la manifestación en la junta de la disconformidad con el acuerdo adoptado, del voto contrario a su aprobación y de la intención de impugnarlo. El secretario de la comunidad deberá hacer constar esta oposición expresamente en el acta de la junta.

Es importante tener en cuenta también en este sentido que la abstención en la votación no es salvar el voto y que por lo tanto no faculta al propietario para la impugnación del acuerdo.

- Los propietarios que no hayan estado presentes en la junta también van a poder impugnar los acuerdos adoptados en la misma.

En este sentido, lo primero que debemos señalar es que según la LPH computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales. 

Por lo tanto, en caso de no asistir a la junta el primer paso, equivalente a “salvar el voto”, sería la notificación en plazo al secretario de nuestra disconformidad con el acuerdo adoptado. Ahora bien, aunque el propietario ausente no haya mostrado su discrepancia en el plazo de 30 días naturales puede impugnar el acuerdo igualmente, pues ese silencio sólo va a afectar a la formación de la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo, pero deja la puerta abierta para su posterior impugnación en los plazos legalmente marcados.

Vista esta diferencia, puede llegar a recomendarse no asistir a la junta de propietarios cuando se prevea que los acuerdos en ella adoptados pueden acabar siendo objeto de impugnación. En caso de asistencia resulta imprescindible para poder impugnar judicialmente los acuerdos que el voto conste salvado en acta, existiendo la posibilidad de errores (voluntarios o no) en la redacción de la misma que puedan bloquear la impugnación; mientras que la ausencia de la junta elimina este riesgo y puede simplificar el proceso.

¿Qué plazo existe para impugnar los acuerdos de la junta?

El plazo que la ley establece para impugnar los acuerdos es diferente dependiendo del defecto de los mismos.

Así, con carácter general, la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo computará a partir de la comunicación del acuerdo.

Si ningún propietario impugna los acuerdos de la junta en el plazo correspondiente estos quedan automáticamente convalidados, aunque adolecieran de defecto que permitiese su impugnación.

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