Elías inmobiliaria

 

Impuestos que se deben pagar a la hora de vender una vivienda.


En la venta de  una vivienda intervienen dos partes, la que vende y la que compra, ambas deben asumir diversos gastos. Se suele hablar de los impuestos que corresponde a la parte compradora pero la parte vendedora también debe asumir diversos gastos.

Quien vende una vivienda debe pagar la plusvalia (IRPF), el impuesto o plusvalia municipal, gastos de cancelación de hipiteca (si existiese carga sobre la vivienda) y los gastos de notaría.

Vayamos por partes, empezaremos explicando la Plusvalía de Hacienda (IRPF).

Cuando se vende una vivienda el propietario estará sujeto a tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Persónas Físicas si están residiendo en España y por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes si están residiendo fuera de España y esta venta se debe declarar poque la ganancia patrimonial que se ha obtenido por la venta de la vivienda se debe tributar en la declaración de la renta.
La ganancia se calcula en base al calculo de la diferencia entre el valor en el que se vende la vivienda y el valor al que se compró, siendo actualizado por medio de un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido por el vendedor. Este importe se declarará en la base imponible del ahorro del IRPF.

Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble.

Con la reforma fiscal de 2014 se eliminaron los coeficientes de inflación y de abatimiento por la compraventa de bienes inmuebles que rebajaban la plusvalía patrimonial por lo que se tributaba en la declaración de la renta, provocando un mayor pago de impuestos por la venta de una vivienda. Esta medida ha encarecido el pago de impuestos a partir del año 2015 a todos los contribuyentes que vendiron pisos, sobre todo los que fueron adquiridos antes de 1994, los cuales gozaban de un tratramiento fiscal más favorable que los adquiridos a partir del año 1995.

En el caso de vender la vivienda por menos dinero que por el que se compró, se considerará que ha existido una pérdida patrimonial y no se debe tributar. La minusvalía se puede compensar con ganancias obtenidas durante los siguientes cuatro ejercicios.

Cuando se trata de la venta de la vivienda habitual, la ley exime del pago de la plusvalia pero estará obligado a reinvertir la ganancia obtenida o parte de ella en adquirir otra casa que debe ser también vivienda habitual. Pero hay que tener en cuenta que si no se invierte toda la ganancia en la compra de una nueva casa, la parte no invertida deberá tributar. Será necesario expresar en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal por reinversion. 

Los mayores de 65 años o las personas que están en situación de dependencia estan exentos de tributar.

Gastos de notaría y registro.

En muchos casos cuando se vende el inmueble el vendedor sigue pagando aún la hipoteca que contrato para la compra del inmueble. El comprador adquiere la vivienda libre de cargas, por lo que hay dos opciones, la cancelación anticipada de la hipoteca o subrogar la hipoteca, estas dos opciones llevan incluidas una serie de comisiones que pueden superar el 0,5% sobre el capital.

Estas comisiones están limitadas por ley a un máximo del 0,5% sobre el capital prestado los 5 primeros años de la hipoteca y al 0,25% durante el resto de la hipoteca.

También tendremos que tener en cuenta la cancelación registral de la deuda, esto varía en función del dinero prestado por el banco en su momento, puede llegar a oscilar entre 300€ y 1.000€.

Un gasto que no tiene que asumir el vendedor es el de la escritura de compraventa que corre a cuenta del comprador.

Tenemos que tener en cuenta que los gastos de comunidad, derramas, IBI, tasas de agua, basura etc... son cargas que le pertenecen a vivienda por lo que deben de estar liquidadas.

El impuesto sobre bienes Inmuebles esta regulado en el artículo 75 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales y establece que se devenga el día 1 de enero, por lo tanto el propietario de la vivienda el día 1 de enero está obligado de tributario, así, si se firma la venta el día 2 de enero, ese año corresponderá al vendedor.

Es muy importante saber que para poder vender la vivienda se debe tener expedido el certificado de eficiencia energética que es obligatorio desde el 1 de junio de 2013.

Plusvalía Municipal.

La plusvalía municipal se calcula sobre le valor catastral de la vivienda y el número de años que se ha sido propietario de la vivienda. Su cálculo depende de cada ayuntamiento, que se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y se está exigiendo tanto si se han generado beneficios con la venta como pérdidas. Si el resultado de la operación a dado minusvalías se puede evitar el pago del impuesto. En este caso se recomienda pagar el impuesto y luego reclamar su devolución.

Este impuesto se liquida en el ayuntamiento los 30 días hábiles posteriores a la firma de la compraventa.

Calculo del valro de adquisición

El valor de adquisición se derterminará mediante la suma de tres conceptos y la resta un cuarto.

Importe real de la adquisición (Si la adquisición de la vivienda que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió=

Coste de inversiones y mejoras (Si se han hecho mejoras o inversiones, el coste de estas se añaden al valor de la aquisición)

Gastos y tributos accesorios (Gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido liquidados por el adquiriente, a excepción de los intereses.

Amortizaciones (Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables reducen el valor de la aquisición)

Por tanto: Importe real + inversiones y mejoras + gastos y tributos - Amortizaciones = Valor de adquisición

Valor de Transmisión

Este valor se determina computando el importe rea de la enajenación menos los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido satisfechos por quien vende la vivienda.

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