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GESTIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ÓRGANOS DE GOBIERNO Y CARGOS GESTORES


Para el adecuado funcionamiento de la comunidad de propietarios deben existir una serie de órganos y cargos de gobierno que adopten los acuerdos necesarios y se encarguen además de la ejecución de los mismos.

¿Qué órganos de gobierno deben existir en la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) prevé la existencia de los siguientes órganos de gobierno de la comunidad: la junta de propietarios, el presidente (y en su caso vicepresidentes), el secretario y el administrador. Además, si se considera oportuno, en los estatutos o por acuerdo mayoritario de la junta, podrán establecerse a mayores otros órganos.

¿Quién toma las decisiones?: La junta de propietarios.

La junta de propietarios es el órgano decisorio de la comunidad, en el que deben tratarse y resolverse todos los asuntos relacionados con la misma y en que además se designan los restantes cargos de gobierno. Existen dos tipos de juntas de propietarios:

- La junta ordinaria, que debe celebrarse como mínimo una vez al año. En esta junta se revisan y aprueban las cuentas, se renuevan los cargos de gobierno, se aprueban los presupuestos para el siguiente ejercicio y se adoptan los acuerdos ordinarios.

- Las juntas extraordinarias, que se realizarán cada vez que se estime necesario por parte del presidente o por solicitud conjunta de la cuarta parte de los propietarios que forman la finca o que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

La asistencia a estas las juntas de propietarios puede ser personal o por representación (legal en caso de menores o incapacitados, o voluntaria mediante un escrito al efecto firmado por el propietario). 

¿Qué cargos deben designarse en la junta de propietarios?

El único principal e imprescindible es el presidente de la comunidad, si bien a mayores se pueden y suelen nombrar también vicepresidente, secretario y administrador. 

¿Qué mayorías son necesarias para la designación de los cargos de gobierno?

La elección de estos cargos en junta de propietarios se realizará por mayoría simple, es decir:

- en primera convocatoria se necesita el voto de la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

- en segunda convocatoria basta con el voto favorable de la mayoría de los asistentes que a su vez representen más de la mitad de las cuotas presentes en la junta.

El presidente de la comunidad: nombramiento y obligaciones. 

El presidente será nombrado entre los propietarios mediante elección o subsidiariamente mediante turno rotatorio o sorteo. No es obligatorio en ningún caso que el propietario designado presidente resida en el edificio, aunque evidentemente esta condición suele facilitar la gestión de la comunidad. En cualquier caso, la condición de propietario sí es imprescindible para poder ser presidente, el nombramiento de una persona no propietaria sería contrario a la LPH y podría ser privado de eficacia mediante la impugnación del acuerdo. 

El cargo de presidente es obligatorio para el propietario designado, no siendo posible renunciar al mismo salvo que así lo disponga un juez. En este sentido el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, alegando las razones que le asistan para ello (falta de formación, edad, enfermedad, deficiencias físicas…). El nombrado presidente permanecerá en el cargo hasta que, mediante resolución firme se designe un sustituto que desempeñará el cargo de forma provisional hasta que se proceda a un nuevo nombramiento en una junta convocada a tal efecto dentro del plazo fijado en la resolución del juez.

Entre las funciones del presidente cabe destacar las siguientes: el presidente es el representante legal de la comunidad ante cualquier organismos públicos y privados, deberá convocar y presidir las juntas de propietarios y ejecutará las acciones acordadas por la misma, firmará las actas y dará su visto bueno en las certificaciones. Además, en caso de no nombrarse secretario ni administrador, el presidente será quien asuma y ejerza también dichas funciones.

¿Es obligatorio el nombramiento de más cargos? 

No, el único cargo obligatorio e imprescindible en la comunidad es el de presidente, cualquier otro nombramiento tendrá carácter voluntario. Sin embargo, con vistas a facilitar la gestión y el funcionamiento de la comunidad es habitual que a mayores se designen en la junta los cargos de vicepresidente, secretario y administrador.

- Vicepresidente: la existencia de vicepresidentes será por tanto facultativa y su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para el presidente. El vicepresidente ayudará al presidente en sus funciones y lo sustituirá en casos de ausencia o imposibilidad de este, pudiendo asignársele otras funciones mediante acuerdos internos.

 - Secretario y administrador: los cargos de secretario y administrador son igualmente opcionales y podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse de forma independiente.

Las labores del secretario son, entre otras, efectuar las citaciones de las juntas, levantar acta de las mismas y reflejarlas en el libro de actas, notificar los acuerdos adoptados a los propietarios no asistentes, custodiar la documentación de la comunidad y expedir certificaciones de acuerdos adoptados, contenidos de actas, saldos y deudas de la comunidad.

El administrador por su parte velará por el buen funcionamiento del inmueble, instalaciones y servicios, preparará con antelación el presupuesto de gastos y las cuotas para hacerles frente, preparará las cuentas anuales, ejecutará los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuará los pagos y cobros procedentes, custodiará la documentación… El cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas o jurídicas ajenas a la comunidad con cualificación profesional reconocida para el ejercicio de dichas funciones.

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