Elías inmobiliaria

 

El voto en las comunidades de propietarios


Sabemos que las decisiones en una comunidad de propietarios las toma la junta de propietarios en las correspondientes asambleas, pero  ¿qué normas y mayorías sigue es el sistema de votación?

¿Quién puede votar en la asamblea?

El derecho a voto lo podrán ejercer todos aquellos propietarios que se encuentren al corriente de pago con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal establece que “los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.

Por lo tanto, el moroso no sólo está privado del derecho a voto, sino que además no cuenta a la hora de integrar el quórum; ni la propiedad ni la cuota de participación del deudor computan a la hora de alcanzar las mayorías exigidas por la ley para la adopción de acuerdos.

¿Cómo se computan estas mayorías?

Los acuerdos en la comunidad de propietarios siempre han de alcanzarse según el criterio de la doble mayoría, es decir, a la hora de computar los votos debe alcanzarse la mayoría exigida tanto en la suma de coeficientes de participación como en la del número de propietarios. El cómputo de las mayorías deberá hacerse además distinguiendo si la junta se celebra en primera o segunda convocatoria, pues si bien en primera convocatoria las mayorías se calculan sobre el total de propietarios y cuotas de la comunidad, en segunda convocatoria este cálculo se hace sobre la base de los asistentes y sus cuotas.

¿Qué mayorías son necesarias para la toma de acuerdos en la comunidad?

Dependiendo de la naturaleza del acuerdo sometido a votación pueden ser necesarias las siguientes mayorías:

- Unanimidad: para la aprobación o modificación del título constitutivo o los estatutos de la comunidad.

- Mayoría reforzada de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (60%): para el establecimiento o supresión de servicios comunes del edificio, el arrendamiento de elementos comunes, el establecimiento o supresión de sistemas de aprovechamiento común que tengan como finalidad mejorar la eficiencia energética del inmueble y las mejoras no requeridas para la adecuada conservación del edificio.

- Mayoría simple, más de la mitad del total de propietarios que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación: para obras o nuevos servicios comunes a fin de facilitar la movilidad de personas con minusvalía, además de con carácter general para todos los demás acuerdos no indicados anteriormente que no tienen establecida otra mayoría o unanimidad.

- Minoría de un tercio del total de propietarios que representen a la vez más de un tercio de las cuotas de participación (33%): para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes para acceso a los servicios de telecomunicación, para instalación de sistemas comunes o privativos para aprovechamiento de energías renovables y acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

- Un solo propietario, minusválido o mayor de 70 años, y a su cargo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas. En el caso de instalación o adaptación de infraestructuras de servicio de telecomunicaciones (tv, cable, satélite…) también cualquier propietario o inquilino del edificio, siendo también a su cargo.

Como vemos, se deriva de la normativa el hecho de que para la mayor parte de los acuerdos ordinarios que se toman en el funcionamiento normal de la comunidad sea necesaria la mayoría simple.

¿Cómo se ejerce el derecho a voto?

Los propietarios pueden ejercer su derecho a voto personalmente en la junta o mediante representación.

¿Cómo se otorga la representación? Para que esta sea válida, la representación en las juntas y consiguiente delegación del voto en otra persona deberá estar correctamente acreditada con un escrito firmado por el propietario que deberá estar en poder del secretario. El exceso de confianza lleva a que en muchas ocasiones no se cumpla con este requisito formal, admitiéndose representaciones sin justificación escrita, lo cual puede resultar peligroso en el momento en que algún vecino exija el cumplimiento de la ley y la nulidad de ese voto y representación. La delegación del voto para la junta puede hacerse para cada una de las juntas o puede hacerse con carácter indefinido.

Señalar además que los propietarios pueden libremente otorgar la representación a cualquier persona, sea propietaria o totalmente ajena a la comunidad, como es el caso del administrador, que podrá perfectamente participar en las juntas como representante de algún propietario.

¿Qué ocurre con el voto de los ausentes?

Los presentes en la junta de propietarios emitirán por lo tanto su voto (a favor, en contra o abstención), ya sea en nombre propio o como representante de algún propietario ausente, pero ¿qué ocurre con el voto de aquellos propietarios ausentes que no han otorgado representación en la junta y que por lo tanto no han manifestado su postura?

Según la Ley de Propiedad Horizontal se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados de los acuerdos adoptados por los presentes no manifiesten su discrepancia mediante comunicación al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales.  De esta forma, se reserva para los propietarios ausentes la posibilidad de emitir su voto con posterioridad a la junta.

Ahora bien, este régimen no es de aplicación en todos los casos, como es el caso de los acuerdos adoptados en segunda convocatoria, para los que el cómputo del quórum se hace con carácter definitivo en base a los asistentes, de forma que los ausentes quedan excluidos de la votación y el acuerdo adoptado es definitivo. 

Volver arriba
ACEPTO

Utilizamos cookies propias y de terceros para realizar el análisis de la navegación de los usuarios y mejorar nuestros servicios. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Puede obtener más información, o bien conocer cómo cambiar la configuración en nuestra página de política de cookies.