Elías inmobiliaria

 

Contrato de alquiler con opción a compra


Los contratos de alquiler con opción de compra es una modalidad de arrendamiento que se está extendiendo cada día más en nuestro país debido a las facilidades que otorga tanto los que quieren adquirir una casa como a los que la quieren vender.

Cómo funciona el alquiler ccon opción de compra.

Hablaremos de todo lo referente a la modalidad del contrato de alquiler con opción de compra.

1. Que es el alquiler con opción  a compra.

El alquiler con opción a compra es una modalidad de contrato de arrendamiento que permite al inquilino estar de alquiler durante un tiempo determinado en una vivienda y una vez pasado ese tiempo el inquilino tiene el derecho a comprar la vivienda y se le descontarán del precio de la compra del inmueble las cuotas de alquilar pagadas hasta la fecha.

2. Cómo se hace el contrato de alquiler con opción de compra

El contrato de alquiler con derecho a compra carece de una regulación legal general. No está suficientemente regulado en nuestro Código Civil pero está mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

Se trata  de un contrato doble, ya que en el incluye un contrato de alquiler y un contrato de compraventa. Se inserta una clausula en un contrato de alquiler, mediante la cual se concede al arrendatario la facultad exclusiva de prestar su consentimiento para comprar el inmueble objeto del alquiler en el plazo indicado en el contrato.

3. Requisitos que deben constar en el contrarto con opción a compra.

Acuerdo expreso entre las partes en el que, una parte se obliga a vender el inmueble a la otra, si esta decide comprar.

El precio por el que se va a ejercer la opción de compra.

Plazo en el que se puede ejercer la opción de compra por parte del inquilino, máximo 4 años. La duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

4. Como se ejerce la opción de compra.

Sería suficiente con que el arrendatario optante, dentro del plazo estipulado en el contrato, manifieste su decisión de realizar la compra notificandoselo al propietario de la vivienda. Esta manifestación puede ser tácita si no se concreta una forma específca para hacerla efectiva, aunque si se pacta se regira por lo pactado por las partes. Lo más normal es que se pacte mediante acta notarial. La manifestación debe ser siempre clara ya que la simple designación de una notaría por el arrendatario no sería suficiente para la Jurisprudencia.

Por otro lado la manifestación de voluntad del arrendatario con opción a la compra debe ser afirmativa, es decir el arrendador que concede la opción de compra debe recibir esa comunicación antes de que venza el periodo concedido para la compra.

Cabe remarcar que si una vez pasado el plazo de la opción de compra, esta no se ha ejecutado el inquilino pierde pero esto no implica que tenga que abandonar la vivienda ya que puede seguir con el alquiler hasta que las partes decidan disolver el contrato de alquiler.

5. Ventajas del alquiler con opción de compra.

-Las cuotas mensuales que se pagan como renta serviran para pagar parte de la vivienda. De este modo se disfruta de la vivienda mientra se puede ahorra para hacer el pago definitivo.

-A la hora de ir al banco siempre es una ventaja ya que para acceder a una hipoteca el banco apreciará que el inquilino ha estado pagando la hipoteca.

-El propietario percibe una mensualidad mes a mes  y puede beneficiarse de las ventajas fiscales del alquiler. También puede protegerse de los impagos si el propietario añade una clausula que indique que si el inquilino se retrasa con los pagos puede perder la opción de compra.

6. Desventajas del alquiler con opción de compra.

- El propietario no percibe todo el dinero desde el principio ni tampoco puede vender la vivienda a terceros.

- El precio de la viviendo se congela en la opción, lo que implica que si pasado el plazo el inquilino no compra la casa, el propietario deberá adaptar el precio de la vivienda al mercado. El inquilino en este caso, no podrá beneficiarse de una posible caída de los precios mientras dure la opción de compra.

- El inquilino por el hecho de tener una opción de compra puede estar pagando un alquiler más alto.

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