Elías inmobiliaria

 

Conflictos en la comunidad de propietarios: elementos comunes de uso privativo.


Los elementos comunes de uso privativo (terrazas, patios interiores…) son fuente continua de disputas en las comunidades de propietarios. ¿Qué resuelve la normativa al respecto de su uso o de sus costes de mantenimiento y conservación?

¿A qué nos referimos con elementos comunes de uso privativo?

Los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos. Los elementos comunes son aquellos elementos del edificio sobre los que existe un derecho de copropiedad o, lo que es lo mismo aquellos cuya propiedad pertenece a todos los vecinos del edificio. El artículo 396 del Código Civil recoge aquellos elementos que tendrían consideración de elementos comunes.

Ahora bien, dentro de los denominados elementos comunes algunos pueden ser objeto de atribución de uso privativo. Los elementos comunes de uso privativo son aquellos cuyo uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un inmueble, dado que para acceder a ellos hay que hacerlo a través de un elemento privado. Es preciso que el uso de estos elementos comunes esté previsto en el título constitutivo de la propiedad horizontal o haya sido autorizado por acuerdo unánime de la comunidad. En cualquier caso, se debe tener claro que el elemento en ningún momento pierde su carácter común, de forma que el derecho de propiedad corresponde siempre a la comunidad de propietarios.

Este es el punto en el que salta el conflicto, pues son elementos comunes propiedad de la comunidad, pero al mismo tiempo de uso privativo por parte de alguno de los propietarios.

¿Qué supone al propietario el uso privativo de un elemento común?

El propietario que tiene atribuido el derecho de uso de ese elemento común tiene la obligación de utilizarlo según el destino del mismo y de forma que no perjudique a la comunidad, debiendo permitir su utilización a otros propietarios cuando así proceda y siempre permitiendo el acceso a los efectos de consentir en él cuantas obras o mejoras reclamen la adecuada conservación del mismo.  De esta forma, este propietario no puede realizar en ningún caso un uso del elemento común diferente del establecido en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la junta.

¿Quién debe pagar la reparación de estos patios y terrazas comunes de uso privativo: el propietario que los disfruta o la comunidad?

Esta es una pregunta muy frecuente en las comunidades de propietarios, pues se trata de elementos en los que como acabamos de señalar conviven la propiedad comunal con un uso privado, dando lugar a la discusión de quién debe hacerse cargo de su mantenimiento y hacer frente a los gastos de sus posibles reparaciones.

Para resolver esta cuestión se hace imprescindible diferenciar entre los gastos de uso y mantenimiento ordinario y los que derivan de la conservación de elementos estructurales.

La jurisprudencia considera que los gastos de limpieza, cuidado y mantenimiento ordinarios del elemento común corresponden en todo caso al comunero que tiene el uso privativo, mientras que las cuestiones de tipo estructural serían responsabilidad de la comunidad de propietarios. Así, aunque las terrazas o patios tengan carácter privativo, son elementos comunes por naturaleza y los gastos de conservación de estos elementos comunes corresponden por norma a la comunidad, tal como se deduce del artículo 10 de la LPH (<<será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad>>.

De esta forma, aquellos daños derivados del uso ordinario o de un inadecuado mantenimiento de los elementos comunes de uso privativo serán responsabilidad de los propietarios beneficiarios, mientras que los derivados de la afectación de elementos estructurales corresponderán a la comunidad.

¿Qué ocurre en caso de duda sobre el origen de los daños a reparar?

En caso de duda sobre el origen de los daños a reparar este deberá ser determinado mediante informe técnico. Pueden darse tres circunstancias:

- Si los daños vienen originados por un incorrecto mantenimiento o un mal uso por parte del propietario la reparación deberá ser sufragada por el mismo.

- Si los daños vienen originados únicamente por un defecto estructural debe ser la comunidad la que sufrague la reparación como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.

- Los daños son originados por ambas causas (incorrecto mantenimiento y deterioro estructural), en cuyo caso los gastos de reparación deberían repartirse según acuerden las partes.

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