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¿Cómo reclamar las deudas de los vecinos en la comunidad de propietarios?


La morosidad de los propietarios es uno de los problemas más frecuentes y graves en las comunidades, repasamos las posibilidades existentes para reclamar estas deudas.

En los supuestos de mora de un vecino en cuanto a las cuotas de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Enjuiciamiento Civil prevén dos vías para reclamar al deudor: el procedimiento monitorio y el procedimiento declarativo verbal (para cuantías hasta 6.000€) u ordinario (cuantías superiores a 6.000€).

Centramos la atención en el procedimiento monitorio, pues es el más habitual en las reclamaciones de deudas en las comunidades de propietarios.

¿En qué consiste el procedimiento monitorio?

Se trata de un procedimiento judicial especial que se caracteriza por ser una vía rápida y ágil para la reclamación de deudas de carácter dinerario, que dota de facilidad de cobro a los acreedores siempre que el deudor reconozca la deuda. Si no es así y el deudor no paga voluntariamente ni se opone dentro del plazo concedido al efecto, el procedimiento finaliza automáticamente mediante una resolución que permitirá al demandante acudir directamente a la ejecución forzosa en la que podrán embargarse bienes suficientes del demandado hasta que se abone totalmente la deuda reclamada.

Para poder iniciar este procedimiento debemos encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida (se puede expresar numéricamente o contiene los elementos necesarios para obtener la cantidad mediante una sencilla operación aritmética), vencida (ha de ser reclamable desde el momento de presentación de la solicitud inicial por haberse superado el plazo para su pago), determinada (se sabe con precisión el importe) y exigible (estando el deudor obligado a su pago).

¿Qué tramites previos a la reclamación deberá realizar la comunidad?

Como requisitos obligatorios y previos a la presentación por parte de la comunidad de la reclamación judicial, esta deberá haber cubierto una serie de trámites.

- El primer paso para reclamar la deuda es la celebración de una junta de propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde aprobar la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador para exigirla judicialmente. El presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el secretario del juzgado que está conociendo el proceso.

En determinadas circunstancias un vecino puede iniciar el procedimiento para la reclamación de la deuda, cuando la comunidad de propietarios haya sido informada de la situación y esta se haya mostrado pasiva o reacia a iniciar los trámites pertinentes.

- El segundo paso es comunicar al deudor, siempre por escrito, el acuerdo de liquidación de la deuda. Esta comunicación debe dirigirse en primer lugar al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad, en su defecto se hará en el piso o local que el deudor tenga en la comunidad; o de ser imposible por este medio, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.

- Liquidada la deuda y notificada al deudor este tiene un plazo de tres días desde que se le notifica el acuerdo de la junta para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo el secretario debe emitir un certificado del mencionado acuerdo y del impago de la cantidad debida con el visto bueno del presidente de la comunidad de propietarios.

Habiendo cubierto estos trámites la  comunidad puede ya iniciar la demanda judicial contra el vecino moroso. La comunidad puede demandar ante el juzgado de 1ª instancia del domicilio o residencia del deudor, como también el del lugar donde radica la finca.

¿Cómo debe iniciarse este procedimiento monitorio? ¿Qué documentación debe aportarse?

Una vez cumplidos los trámites que acabamos de ver, para iniciar un proceso monitorio para la reclamación de deudas de la comunidad se ha de presentar por escrito una petición inicial en las que se hagan constar: los datos de identificación y contacto de la comunidad de propietarios y de su representante (presidente, administrador…), los datos personales, de contacto y demás circunstancias del deudor, los hechos que han originado la deuda y la cuantía de la deuda aprobada por la junta de propietarios y que así consta en la certificación expedida, así como si se ha realizado un requerimiento previo de pago que conste documentalmente, el importe de tales gastos.

Junto a la petición inicial deben acompañarse los siguientes documentos: certificación de acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda y su impago, documento acreditativo de la notificación del acuerdo de liquidación al deudor, documento que acredite la condición de presidente o administrador de la comunidad y la autorización para formular la reclamación, justificante de los gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago (correos, notario…) si se hubiese realizado, así como el documento acreditativo de la realización del mismo.

 ¿Necesita la comunidad contratar abogado y procurador para presentar el procedimiento monitorio?

No, una de las principales características del procedimiento monitorio es que no es necesaria la asistencia profesional de abogado y procurador para presentar la solicitud inicial, que puede ir firmada directamente por el interesado. No obstante, hay que tener en cuenta que en caso de oposición del demandado sí será obligatoria su asistencia en el posterior juicio declarativo si la cuantía de la deuda reclamada supera los 2.000€.

¿Cómo se desarrolla el proceso monitorio?

Presentada la petición inicial junto con los documentos necesarios para este tipo de procedimiento el juzgado acordará requerir el pago a la persona deudora para que, en el plazo de 20 días, pague o comparezca ante aquel y alegue en escrito de oposición las razones por las que a su entender no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

A partir del requerimiento de pago al demandado se abren 3 posibles escenarios:

  1. Pagar voluntariamente: que la persona deudora abone la deuda. Si el deudor paga, el secretario judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
  2. Dejar transcurrir el plazo sin pagar ni oponerse: si el deudor no atiende al requerimiento, se instará a la ejecución de la deuda. Se pone fin al procedimiento monitorio y se fija la cantidad que se puede reclamar en el posterior proceso de ejecución. Si inicia el proceso de ejecución forzosa para embargar bienes del deudor con el que hacer pago de la deuda. Para instar esa ejecución no será tampoco necesaria la intervención de abogado y procurador si la cuantía es inferior a 2.000€.
  3. Oponerse: si el deudor se opone a la deuda se pone fin al procedimiento y  se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de si la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no.  

¿Qué plazo tiene la comunidad para reclamar las deudas?

En principio los expertos coinciden en señalar que todas las deudas de un propietario hacia la comunidad, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años.

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